Garantie sur le bien financé

Si vous souhaitez bénéficier d’un prêt pour financer l’acquisition de votre projet immobilier, la banque va vous demander des garanties. Elle se protège et anticipe un risque de défaut de paiement de vos mensualités non couvert par votre assurance Emprunteur. La garantie du prêt et l’assurance emprunteur ne couvrent pas les mêmes risques. L’assurance prend le relai sur les difficultés financières liées à la maladie ou l’invalidité provoquant une incapacité de travail ou décès.

En cas de défaillance de vos règlements dans des délais prévus, la garantie du prêt est un dispositif juridique qui permet à la banque de récupérer les fonds qu’elle vous a octroyés. Dans l’hypothèse où l’emprunteur est en défaut de paiement, la banque déclenche la garantie de prêt qui lance une procédure contentieuse. Ainsi, selon les modalités signées, la banque peut récupérer la somme (via la caution) ou faire saisir le bien et le vendre (l’hypothèque ou PPD) pour se rembourser à hauteur du reste à payer. La banque exigera une garantie financière comme l’hypothèque ou la caution. Certaines banques imposent un type de garantie.

Hypothèque conventionnelle et privilège de prêteur de deniers (PPD)

L’hypothèque, garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur, permet à la banque de faire saisir le bien et de procéder à sa vente aux enchères pour récupérer ses fonds. L’acte est rédigé par un notaire, vous lui versez des émoluments. Le coût de cette garantie est élevé à cause de la taxe de publicité foncière et des frais d’enregistrement au Bureau des Hypothèques. Si vous souhaitez revendre votre bien immobilier avant la fin de garantie d’hypothèque, vous devrez payer tous les frais de mainlevées. L’inscription de l’hypothèque tombe automatiquement et sans frais au terme de l’année qui suit la fin de votre prêt.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD), similaire à l’hypothèque, cette garantie concerne exclusivement les biens anciens. Cet acte est également rédigé par un notaire et inscrit au Bureau des Hypothèques mais présente l’avantage de ne pas être assujetti à la taxe de publicité foncière. Une revente anticipée avant le terme de l’acte de la garantie déclenche également des frais de mainlevées.

• Dans le cas de l’hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers, le bien garantit le remboursement du prêt à la banque.

Les frais d’hypothèque ou de PPD sont composés :

• D’émoluments de frais d’acte notarié ;
• De frais d’enregistrement au Bureau des Hypothèques ;
• De taxe de publicité foncière sauf dans le cas d’un PPD.

La caution

La caution, seconde alternative, souvent bien moins onéreuse que l’hypothèque, permet à la banque d’être remboursée en cas de défaut de paiement. Un organisme financier agréé par votre banque se porte garant du règlement du prêt en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il peut s’agir de société de cautionnement, d’assurance et de mutuelles professionnelles.

Vous versez une contribution auprès de l’organisme de cautionnement, son montant est proportionnel au montant de l’emprunt. L’organisme encaisse une partie pour se rémunérer et verse la seconde à un fonds de garantie. Au terme du bon règlement de votre emprunt, vous pouvez récupérer une partie de la somme versée au fonds.

• La contribution de chaque emprunteur permet de constituer un fonds dans lequel l’organisme peut puiser en cas de défaillance d’un emprunteur.

• Avant d’engager une procédure à l’encontre de l’emprunteur défaillant, la société de cautionnement étudie sa situation et lui propose de rééchelonner ses dettes. Vous disposez de plus de temps pour trouver une solution.
• En dernier recours, la société de cautionnement procède à une inscription d’hypothèque judicaire à la charge de l’emprunteur défaillant pour saisir le bien et le vendre. Un lancement de procédure occasionnera des frais supplémentaires.

La société de cautionnement étudie votre dossier selon ses propres critères et peut refuser votre dossier. Attention, certaines sociétés de caution ne pratiquent pas le remboursement d’une partie des fonds en fin de prêt.

Dans le cas de la caution, la société de cautionnement garantit le remboursement du prêt à la banque.

• Les frais de caution varient d’un organisme à l’autre, vous versez :
  • Une commission de caution qui rémunère l’organisme,
  • Une contribution au fonds qui sert à rembourser les banques.
• Vous n’avez pas de frais d’acte notarié, pas de frais d’inscription au Bureau des Hypothèques.
• Vous pouvez récupérer une partie du montant versé au fonds qui n’est pas réévalué et qui dépend des sommes restantes disponibles par le fonds.