Définir mon projet immobilier

Vous avez votre projet immobilier en tête mais allez devoir l’exposer à vos différents interlocuteurs : agents immobiliers pour trouver le bien correspond à vos attentes, les banquiers pour obtenir différentes propositions de prêt, votre courtier pour comparer les taux et optimiser financièrement votre prêt, le notaire pour l’acte de vente…

Vous vous lancez dans un projet immobilier, pensez à bien le clarifier pour l’exposer à vos différents interlocuteurs :

• La destination du bien, pour y habiter, faire un investissement locatif ;
• Le type de bien (maison, appartement, terrain, etc.) ;
• Le financement seul ou à deux, recours à un prêt.

Vous êtes primo-accédant (premier achat immobilier), vous pouvez : être éligible à l’aide de l’état Prêt à Taux Zéro, disposer d’aides d’accession sociale et bénéficier d’aides régionales ou locales (renseignez-vous auprès de votre mairie, votre communauté de commune ou votre Conseil Régional).

Vous êtes déjà propriétaire et vous souhaitez acheter avant de vendre, vous avez besoin d’un Prêt Relais. Ce prêt vous permettra de financer votre nouvelle acquisition sur la base de la valeur de votre bien actuel.

Vous souhaitez investir dans un bien neuf :

• Vos frais de notaire sont moins élevés, environ 3% du prix du logement neuf.
• Selon vos mairies, vous pouvez généralement bénéficier d’une exonération sur la taxe foncière pendant les deux premières années qui suivent l’achèvement de la construction.

Dans l’ancien, les frais de notaire représentent environ 7% à 8% du prix d’acquisition.

N’oubliez pas de prendre en considération les frais de notaires, proportionnellement plus importants pour les petites sommes. Par exemple, les frais d’acquisition peuvent représenter plus de 20% du montant pour un bien d’une valeur de 10 000€.

Le taux d’emprunt pour l’acquisition d’un terrain seul est généralement plus élevé que pour un projet de construction (terrain + construction) et la durée de remboursement est souvent limitée à 7 ans. Le financement pour un terrain seul est plus difficile à obtenir en raison du manque de garantie sur la valeur du bien. Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) pouvant être modifié, la valeur du terrain sera affectée s’il devient non constructible.

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien dont la construction n’est pas encore achevée. Le capital de votre prêt immobilier est libéré par tranche successives, progressivement en fonction de l’avancée des travaux, selon un calendrier bien précis encadré par la loi.

Votre crédit est fractionné. Dans un premier temps, vous ne payez que les intérêts calculés par rapport à la somme déjà débloquée (intérêts intercalaires). Vos mensualités sur ces intérêts augmentent au fur et à mesure du déblocage des fonds. C’est seulement à partir du déblocage complet du capital que vous commencez à rembourser les mensualités complètes.

Certaines banques pratiquent également l’amortissement direct. Vous pouvez également diviser votre prêt en plusieurs crédits (chaque emprunt correspondant au déblocage des fonds), attention à bien prendre en compte le coût total de chaque crédit.

Pour faciliter la recherche de votre bien, listez vos critères en les priorisant.

Exemple de critères du bien pour une habitation, vous recherchez :

• Maison ou appartement
• Neuf ou ancien
• Enveloppe budgétaire incluant les éventuels travaux
• Zone géographique, quartier
• Distance maximum avec votre travail
• Proximité des transports, des écoles, collèges, commerces
• Parking, garage, possibilité de stationnement
• Rez-de-chaussée, nombre d’étages avec ou sans ascenseur
• Taille du logement, superficie minimum, nombre de chambres
• Superficie du terrain, terrasse, balcon, exposition
• Cuisine ouverte, douche, baignoire, WC, cheminée, véranda, piscine, etc.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour réduire vos impôts, préparer votre retraire, vous constituer un patrimoine, protéger votre famille, compléter vos revenus. Différents dispositifs peuvent vous aider à améliorer votre rendement locatif.

Vous avez défini votre budget d’achat, le mode de financement (apport, prêt) et choisi d’investir seul ou à deux. Il est plus facile d’obtenir un accord de prêt à deux, les ressources et garanties étant renforcées.

Selon le statut qui vous lie avec votre coacquéreur, mariage, PACS, union libre, indivision ou associés, vous serez propriétaires soit à parts égales ou soit selon un pourcentage défini d’après la part de l’apport de chacun. Dans le dernier cas, la quote-part doit être inscrite dans l’acte de propriété sinon par défaut le bien appartient pour moitié à chacun.

• Le contrat personnel qui vous lie avec votre co-investisseur définit les conditions de dissolution, revente et transmission de ce nouveau bien acquis à vos héritiers.
• Si vous contracter un prêt à deux, la personne associée au contrat de prêt est désignée co-emprunteur. Vous êtes tenus à la même obligation en signant à deux : rembourser le crédit solidairement.

Si la personne associée à votre contrat de prêt est co-emprunteur mais pas coacquéreur, il s’agit d’une caution solidaire afin d’obtenir un prêt que vous n’auriez pas obtenu seul. Si vous ne pouvez plus assumer les mensualités de votre prêt, votre co-emprunteur devra s’acquitter des versements de remboursement à votre place. Afin de protéger la personne qui souhaite vous aider, il est conseillé de la désigner en qualité de coacquéreur ou d’avoir recours à un autre cautionnement.